「両親が亡くなったけれど、実家がまだ父や母の名義のままになっている…」 そんなお悩みをお抱えではありませんか？
特に、お父様が平成3年、お母様が令和元年と、時差を置いてお亡くなりになっている場合、これは「数次相続（すうじそうぞく）」という複雑な手続きが必要になる可能性が高いです。
「一体、何から手をつければいいのか」「必要書類は？」「登記申請書の書き方は？」「登録免許税の減免は適用されるの？」 2024年4月1日から相続登記が義務化され、これまで放置してきた不動産の登記について、漠然とした不安を感じている方も多いでしょう。
ご安心ください。この記事では、数次相続における相続登記の必要書類、登記申請書の具体的な書き方、そして気になる登録免許税の減免措置の適用可能性について、初心者の方にもわかりやすく徹底的に解説します。
複雑に見える数次相続も、一つずつ紐解いていけば決して難しいものではありません。この記事を読めば、あなたは自信を持って相続登記の手続きを進めることができるでしょう。未来への安心を手に入れる第一歩を、今、踏み出しましょう。
【2024年義務化】なぜ今、数次相続の相続登記が必要なのか？
相続登記は、亡くなった方が所有していた不動産を相続人の名義に変更する手続きです。これまでは義務ではありませんでしたが、2024年4月1日からは、不動産を相続したことを知った日から3年以内に登記申請することが義務化されます。この義務化は、過去の相続にも適用されるため、放置してきた数次相続の相続登記も例外ではありません。
「数次相続」とは？通常の相続登記との違い
「数次相続」とは、最初の相続（一次相続）が完了しないうちに、その相続人（二次相続人）も亡くなり、さらに次の相続（三次相続）が発生するような、連続して相続が発生する状況を指します。今回のケースでは、お父様が亡くなった（一次相続）後、お母様が亡くなる（二次相続）までの間にお父様の不動産の名義変更が行われなかったため、数次相続の状態になっています。
通常の相続登記であれば、被相続人から直接相続人へと名義が変更されます。しかし、数次相続の場合、例えば「父→母→長男」という流れで所有権が移転する場合でも、現在の登記実務では、父から長男へ直接名義を移す「中間省略登記」が認められています。これは、所有権が最終的に誰に帰属するかが明確であれば、途中の名義変更を省略できるという特例です。
しかし、この中間省略登記を行うには、一次相続と二次相続の両方の相続関係を証明する書類が必要となり、通常の相続登記よりも準備する書類が増え、手続きが複雑になります。
相続登記の未登記放置が招く深刻なリスク
相続登記をしないまま放置することは、将来にわたって様々な深刻なリスクを招きます。
- 所有者不明土地問題の深刻化: 日本全国で問題となっている所有者不明土地の主な原因の一つが、相続登記の未実施です。所有者が特定できない土地は、公共事業や災害復旧の妨げになるだけでなく、売却や活用もできなくなります。
- 不動産の売却・担保設定ができない: 登記名義が故人のままでは、現在の所有者（相続人）がその不動産を売却したり、担保に入れてローンを組んだりすることはできません。これは、第三者に対して自分が正当な所有者であることを証明できないためです。
- さらなる相続の発生による複雑化: 未登記のまま時間が経過すれば、さらに次の相続が発生し、相続人の数がどんどん増えていきます。これにより、遺産分割協議がまとまりにくくなったり、連絡先不明の相続人が現れたりして、手続きがさらに困難になる可能性があります。
- 義務化による過料のリスク: 2024年4月1日からの相続登記義務化により、正当な理由なく登記を放置していると、10万円以下の過料が科される可能性があります。これは、これまでになかった新たなリスクです。
- 相続人間のトラブルの温床に: 登記を放置していると、相続人同士の権利関係が曖昧になり、後々になって「あの土地は誰のものだ」「私はもっと多くもらえるはずだ」といったトラブルに発展するケースも少なくありません。
これらのリスクを避けるためにも、数次相続であっても、できるだけ早く相続登記を完了させることが非常に重要です。
数次相続における相続登記の必要書類【チェックリスト】
数次相続の相続登記は、通常の相続登記よりも多くの書類が必要になります。ここでは、ケースに応じた必要書類をチェックリスト形式でご紹介します。あなたのケースに合わせて確認していきましょう。
「法定相続情報一覧図」を最大限に活用する
法定相続情報一覧図とは、被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの戸籍謄本等と、すべての相続人の戸籍謄本等から読み取れる相続関係を一枚の図にまとめたものです。これを法務局に提出して認証を受けると、その後の各種手続きで戸籍謄本等の束を何度も提出する必要がなくなります。
今回のケースで、お母様がお亡くなりになった令和元年に「法定相続情報一覧図」が発行されているのであれば、それが相続関係を証明する書類として非常に有用です。ただし、記載内容（特に相続人の情報）に変更がないか、必ず確認してください。変更がある場合は、改めて作成し直すか、不足する戸籍謄本等を別途用意する必要があります。
【法定相続情報一覧図で代用できる書類】
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本等
- 相続人全員の戸籍謄本
【別途用意が必要な書類】 法定相続情報一覧図があっても、以下の書類は別途必要です。
- 相続人全員の印鑑証明書（発行から3ヶ月以内）：遺産分割協議書に押印された実印が本人のものであることを証明するため。
- 相続人の住民票：新しい登記名義人となる相続人（長男）の現住所を証明するため。
被相続人（父・母）に関する書類
数次相続では、一次相続の被相続人（父）と、二次相続の被相続人（母）それぞれの相続関係を証明する必要があります。
亡父に関する書類
- 出生から死亡までのすべての戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍謄本： 父が亡くなったH3年当時の法定相続人を確定するために必要です。法定相続情報一覧図があれば、多くの場合、これにより代用できます。
- 住民票の除票（または戸籍の附票）： 不動産の登記簿に記載されている父の住所と、戸籍謄本上の住所が異なる場合に、同一人物であることを証明するために必要です。
亡母に関する書類
- 出生から死亡までのすべての戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍謄本： 母が亡くなったR1年当時の法定相続人を確定するために必要です。法定相続情報一覧図があれば、多くの場合、これにより代用できます。
- 住民票の除票（または戸籍の附票）： 不動産の登記簿に記載されている母の住所と、戸籍謄本上の住所が異なる場合に、同一人物であることを証明するために必要です。 ※H3年に父が亡くなった時点での不動産名義が父のままだった場合、母の住民票の除票は不要なケースもあります。法務局に確認しましょう。
相続人（長男・兄弟姉妹など）に関する書類
- 相続人全員の戸籍謄本： 相続人であることを証明するために必要です。法定相続情報一覧図があれば、これで代用できます。
- 相続人全員の印鑑証明書（発行から3ヶ月以内）： 遺産分割協議書に押印された実印が本人のものであることを証明するために、必ず必要です。
- 新しく登記名義人になる相続人（長男）の住民票： 長男の現在の住所を証明するために必要です。
不動産に関する書類
- 固定資産評価証明書： 不動産の所在地の市区町村役場で取得します。登録免許税額を計算するための基準となる「課税価格」が記載されています。減免の適用に関わらず、登記申請には基本的に必要です。最新年度のものを取得してください。
- 登記済証または登記識別情報通知： 不動産の権利証と呼ばれるものです。もし手元にあれば添付しますが、紛失していても登記は可能です（その場合は「事前通知制度」や「本人確認情報」などの手続きが必要になることがあります）。
遺産分割協議書と印鑑証明書
数次相続で遺産分割協議を行う場合、その協議書は非常に重要です。
- 遺産分割協議書： 不動産を「誰が」「何を」「どのように」相続するのかを、相続人全員で話し合い、合意した内容を記載した書類です。数次相続の場合、父の相続と母の相続の両方について協議が必要になりますが、一般的には、最終的に長男が不動産を相続する旨を明記した一つの遺産分割協議書を作成します。 相続人全員の署名と実印の押印が必要です。
- 印鑑証明書： 遺産分割協議書に押印された実印が、間違いなく各相続人のものであることを証明するために、協議に参加した相続人全員分を添付します。発行から3ヶ月以内のものが有効です。
【記載例あり】数次相続の相続登記申請書 書き方徹底解説
必要書類が揃ったら、いよいよ登記申請書を作成します。法務局のウェブサイトにひな形がありますが、数次相続の記載は少し特殊です。ここでは、特に注意すべきポイントを解説します。
登記申請書の基本構成と記入項目
登記申請書は、大きく分けて以下の項目で構成されます。
- 登記の目的：どのような登記を申請するのか（例：所有権移転）
- 原因：なぜ登記するのか（例：相続）
- 権利者：新しく権利を取得する人（相続人）
- 義務者：権利を失う人（被相続人）
- 不動産の表示：登記する不動産の情報
- 課税価格：登録免許税を計算する基準額
- 登録免許税：実際に納める税額
- 添付情報：提出する書類
- 申請日、申請人、連絡先
- 管轄法務局
「登記の目的」欄の書き方（数次相続の場合）
ここが数次相続で最も重要なポイントの一つです。中間省略登記が認められているため、父から長男へ直接所有権を移転する形で記載します。
【記載例】
登記の目的： 所有権移転（または「相続による所有権移転」）
※補足：数次相続の中間省略を明示的に書く必要はなく、単に「所有権移転」で構いません。原因の欄で数次相続の経過を示します。
「原因」欄の書き方（数次相続の場合）
ここでは、相続の発生経過を時系列で記載します。
【記載例】
原因： 平成3年〇月〇日 亡〇〇（父の名前）相続 令和元年〇月〇日 亡〇〇（母の名前）相続
※父と母の死亡年月日を正確に記載します。
「権利者」と「義務者」欄の書き方
権利者： （被相続人）亡〇〇（父の名前） （被相続人）亡〇〇（母の名前） （相続人）〇〇（長男の名前）
※数次相続の場合でも、最終的に不動産を取得する長男を権利者として記載し、被相続人（父・母）を義務者とはせず、原因欄で相続の経緯を記述します。登記名義が故人のままなので、義務者は形式的にはいません。
登記名義人： （父の名前）
※登記簿上の現在の所有者（亡父）の名前を記載します。
「課税価格」と「登録免許税」の記入方法
課税価格： 取得した固定資産評価証明書に記載されている「評価額」を記入します。1,000円未満は切り捨てて、1,000円単位で記入します。 【記載例】 金〇〇円
登録免許税： 課税価格に税率（相続の場合は通常1,000分の4＝0.4%）をかけた金額を記入します。100円未満は切り捨てます。 【記載例】 金〇〇円
※減免が適用される場合は、「金0円」または減額された金額を記入し、その根拠となる法令の条文（例：「租税特別措置法第78条第1項により非課税」など）を付記します。詳細は次章で解説します。
添付書類の記載と提出先
添付情報（申請書に記載）： 提出するすべての書類の名称を記載します。 【記載例】 登記原因証明情報（遺産分割協議書） 被相続人〇〇の戸籍謄本（除籍・改製原戸籍） 被相続人〇〇の戸籍謄本（除籍・改製原戸籍） 法定相続情報一覧図の写し 印鑑証明書 住民票 固定資産評価証明書 本人確認情報（権利証を紛失している場合）
提出先： 不動産の所在地を管轄する法務局です。法務局のウェブサイトで管轄を確認できます。
【数次相続の登記申請書 記載例イメージ】
登記申請書
登記の目的 所有権移転
原因 平成3年〇月〇日 亡〇〇（父の名前）相続
令和元年〇月〇日 亡〇〇（母の名前）相続
権利者 （被相続人）亡〇〇（父の名前）
（被相続人）亡〇〇（母の名前）
（相続人）〇〇（長男の名前）
住所 〇〇県〇〇市〇〇町〇〇番地
連絡先の電話番号 〇〇－〇〇〇〇－〇〇〇〇
登記名義人 〇〇（父の名前）
不動産の表示
所在 〇〇県〇〇市〇〇町
地番 〇〇番地
地目 宅地
地積 〇〇．〇〇平方メートル
家屋番号 〇〇番
種類 居宅
構造 木造瓦葺２階建
床面積 １階 〇〇．〇〇平方メートル
２階 〇〇．〇〇平方メートル
課税価格 金〇〇円
登録免許税 金〇〇円（または「金0円（租税特別措置法第78条第1項により非課税）」など）
添付情報
登記原因証明情報（遺産分割協議書）
被相続人〇〇（父の名前）の戸籍謄本（除籍・改製原戸籍）
被相続人〇〇（母の名前）の戸籍謄本（除籍・改製原戸籍）
法定相続情報一覧図の写し
印鑑証明書 〇通
住民票
固定資産評価証明書
〇〇年〇月〇日申請
〇〇法務局〇〇支局（または〇〇出張所）御中
申請人
住所 〇〇県〇〇市〇〇町〇〇番地
氏名 〇〇 〇〇 印
気になる！登録免許税の減免措置は数次相続に適用される？
相続登記にかかる費用の一つに「登録免許税」があります。これは不動産の評価額に応じて決まる国の税金です。この登録免許税には、特定の条件を満たす場合に減免される措置があります。数次相続のケースで適用される可能性があるのか、詳しく見ていきましょう。
登録免許税とは？その計算方法
登録免許税は、不動産の登記を行う際に国に納める税金です。相続登記の場合、原則として不動産の固定資産評価額（課税価格）の0.4%（1,000分の4）が課税されます。
【計算式】 登録免許税額 ＝ 固定資産評価額（課税価格） × 0.004 ※税額は100円未満切り捨て、最低税額は1,000円です。
例えば、固定資産評価額が1,000万円の土地であれば、登録免許税は1,000万円 × 0.004 ＝ 4万円となります。
減免措置の具体的な要件と注意点
登録免許税の減免措置は、主に「租税特別措置法」に規定されており、特定の政策目的のために設けられています。代表的な減免措置としては、以下のものがあります（ただし、これは一般的な情報であり、ご自身のケースに適用されるかは必ず管轄法務局に確認してください）。
相続登記の促進のための特例（租税特別措置法第78条）：
- 要件：
- 土地について相続登記を申請する場合
- 被相続人が死亡した日（相続開始日）が令和3年4月1日から令和7年3月31日までの間であること
- 相続により土地を取得した者が個人であること
- その土地が、市町村の認定を受けた「低未利用土地」であること（またはそれに準じる土地であること）
- 土地の評価額が10万円以下であること
- 効果：登録免許税が免除されます（金0円）。
- 要件：
所有者不明土地問題解消のための特例（租税特別措置法第84条の2の3）：
- 要件：
- 相続登記を申請する場合
- 被相続人が令和4年4月1日から令和7年3月31日までの間に死亡した個人であること
- その土地について、被相続人が不動産登記簿上の所有者として記録されていること（登記名義人であること）
- その土地の評価額が100万円以下であること
- 効果：登録免許税が免除されます（金0円）。
- 要件：
【重要な注意点】
- 時限措置であること: これらの減免措置は、特定の期間に限定された時限的なものです。適用期間が過ぎていれば、適用されません。
- 要件が厳格であること: 「土地の評価額が10万円以下」や「100万円以下」、「特定の期間内に死亡した被相続人」など、細かく要件が定められています。一つでも満たさない場合は適用されません。
- 法改正や通達により変更される可能性があること: 税法は頻繁に改正されます。常に最新の情報を確認する必要があります。
数次相続での減免適用は慎重な確認が必要
今回のケースでは、お父様が平成3年、お母様が令和元年にお亡くなりになっています。上記の減免措置の多くは、被相続人の死亡時期が「令和3年4月1日以降」または「令和4年4月1日以降」と定められています。
そのため、残念ながら、お父様やお母様から直接相続する形でこれらの減免措置が適用される可能性は低いと考えられます。
ただし、相続登記の義務化に伴い、今後新たな減免措置や特例が設けられる可能性もゼロではありません。あるいは、特定の地域（例えば、災害被災地など）に限定された独自の減免措置がある場合もあります。
したがって、「自分のケースでは減免されないだろう」と諦める前に、必ず管轄の法務局に直接相談し、具体的な状況を伝えて確認することが最も重要です。
「課税価格0円」のからくりと固定資産評価証明書の必要性
減免措置が適用されて登録免許税が「金0円」になる場合でも、登記申請書の「課税価格」欄には、固定資産評価証明書に記載された評価額を正確に記入する必要があります。
「課税価格0円」と書くわけではありません。あくまで「課税価格」は評価額であり、その評価額に基づいて計算された「登録免許税」が、特定の法令によって減免されるため「0円」となる、というロジックです。
そのため、減免の有無にかかわらず、固定資産評価証明書は登録免許税の計算根拠を示すために、ほぼ必ず必要となります。
相続登記はいつ、どこへ？手続きの流れと相談先
数次相続の相続登記は、準備する書類が多く、記載方法にも注意が必要ですが、手続きの流れを理解すればスムーズに進めることができます。
申請までのロードマップ
情報収集と事前相談:
- この記事で全体像を把握し、不明点を整理します。
- 最も重要なのは、管轄法務局への事前相談です。
必要書類の収集:
- 戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍謄本（法定相続情報一覧図も活用）
- 印鑑証明書
- 住民票
- 固定資産評価証明書
- 遺産分割協議書（作成済みの場合、またはこれから作成）
遺産分割協議書の作成（または確認）:
- 相続人全員で協議し、誰がどの不動産を相続するかを決定します。
- 作成済みの協議書が有効か、署名・押印が揃っているか確認します。
登記申請書の作成:
- 法務局のひな形を参考に、正確に記入します。数次相続の記載方法に注意しましょう。
法務局への申請:
- 作成した登記申請書とすべての添付書類を、管轄法務局の窓口へ提出します。
- 郵送での申請も可能ですが、初めは窓口での提出がおすすめです。
登記完了後の確認:
- 登記が完了したら、法務局から「登記完了証」が交付されます。
- 念のため、登記事項証明書（登記簿謄本）を取得し、長男名義になっているか、記載内容に誤りがないかを確認しましょう。
管轄法務局への事前相談が成功の鍵
ここまで解説した情報も重要ですが、個々のケースは千差万別です。特に数次相続のような複雑なケースでは、管轄の法務局に直接相談することが、最も確実で迅速な手続きへの道です。
法務局の登記相談窓口では、専門家が無料で相談に応じてくれます。
- 相談する際のポイント:
- 「父が平成3年、母が令和元年になくなっています」といった具体的な状況を伝える。
- 不動産の所在地、評価額の概算を伝える。
- 「法定相続情報一覧図がR1年に発行されているが有効か」などの疑問点を明確にする。
- 「登録免許税の減免措置が適用される可能性はあるか」と具体的に質問する。
- 事前に準備した書類のリストや、作成途中の申請書があれば持参する。
法務局の担当者は、あなたのケースに合わせた具体的な必要書類や、減免措置の適用可能性、そして申請書の書き方について的確なアドバイスをしてくれるでしょう。
司法書士への依頼も検討しよう
「やはり自分でやるのは不安だ」「仕事が忙しくて時間がない」という場合は、専門家である司法書士に依頼することも有効な選択肢です。
司法書士は、相続登記の専門家であり、必要書類の収集から登記申請書の作成、法務局への提出まで、すべての手続きを代理してくれます。費用はかかりますが、手間と時間を大幅に削減でき、何よりも正確で確実に手続きを進められるという安心感を得られます。
特に数次相続のように複雑なケースでは、専門家の知見が非常に役立つはずです。無料相談を受け付けている司法書士事務所も多いので、一度相談してみることを検討してみてはいかがでしょうか。
過去を整理し、未来を拓く相続登記の真価
相続登記は、亡くなった先代から次代へと財産の「所有権」という大切なバトンを、正確に、そして公的にパスする行為です。数次相続は、そのバトンが途中で複数回、間接的に手渡されなければならない複雑なリレーのようなものかもしれません。
しかし、2024年4月1日からの相続登記義務化は、「過去の未整理は、未来の課題となる」という普遍的な教訓を私たちに突きつけます。これまで見過ごされてきた未登記の問題は、もはや「費用や手間を省ける」というメリットはなく、将来により大きなリスクとコスト、そして罰則のリスクを先送りしているだけだと認識しなければなりません。
今回のように、お父様とお母様、二度の相続が重なった複雑な状況であっても、一つずつ情報を集め、法務局という「羅針盤」や司法書士という「賢者」の助けを借りながら、根気強く手続きを進めれば、必ず道は開けます。
この相続登記を完了させることは、単に名義を変更する手続きにとどまりません。それは、長期間放置されてきた不動産という「古い鎖」を解き放ち、あなたの家族の財産を明確にし、将来のトラブルの芽を摘み取ること。そして何よりも、あなたの心の中にある漠然とした不安から「解放」され、「安心」という確かな未来を手に入れることにつながります。
「複雑な数次相続も、知識と計画で、必ず道は開ける。」 さあ、この記事で得た知識を胸に、未来への最初の一歩を踏み出しましょう。あなたの行動が、あなたの未来を、そして家族の未来を明るく照らすことでしょう。
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